第六百一十九章前苏联怎么了？
85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20％促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发🛩放贷款，贷款利率大幅下调。《》/日本的房价也由此开始了急速攀升。
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷🔥款，并大幅提高原来的购房贷款利率。9🏢🛳2年开始征收地价税征收额度为财产继承税评估值的0日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？
在房价，股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩🚲溃的“发火点”，房价，股价掉📑头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0的地价税竟然超过商品利润的20％，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的9🚜🔌2年，大藏省为🛩什么还要🞻🙒出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？
有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年90年中期－💿年
准确地说：不🍐😂是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年89年·日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
房地产是不是有泡沫是以实体经济为参🄡照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑🗽♟就被认为是泡沫。
但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说🄡房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束·🏪🜷这在经济学上是找不到依据的。
脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被♗🈠捅破吗？答案也是不一定的。
在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比🚘📧较主流的观点是：🟔🜶房地产泡沫😉⛋是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？
进入上个世纪80年代，🈝伴随华夏的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。
但是，华夏及其它发展华夏家的彩电、冰箱等生🐠🁔产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展华夏家的低价格🉃🄧很快要对日本的制造业构成致命的🜅⛜打击。在单纯的价格竞争面前·日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。
在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展华夏家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难🁸境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。
不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道🚾。开启商业化的不动产市场·对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党自民党的🅤🈥🀝最大支持者就是以地主为核心的农协。
85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民·对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同🗛🜗找到了一个可以让纸币保值的避风港，🞻🙒把大笔资金投入不动产市场。
当大笔的资金涌入不动产市场而🌳使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——保有需求丨被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由丨使用需求丨转向保有需求后果也就可想而知了🏉。再加86年高达互数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本眼里，土地已经成了🈴🂡🐓最值得保有的资产。
面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下银行对土地抵押融资是按土地评价🄛值的70％贷出，北海道拓值银行以％提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。
随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发🏪🜷项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于🟔🜶推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难🆓🏉😓重重☑⚕👒。
88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济🚾的领头羊再也按耐不住，开始大举🚜🔌进入不动产业。🛩