第六百一十九章前苏联怎么了?
85年的“广场🚪🖉🐯协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行开始大量为居民购房发放贷款,贷款利率大幅下调。《》/日本的房价也由此开始了急速攀升。
在日本经济一片繁荣,房价不断攀升中到了90年,日本各大银行不仅突然停止购房贷款,并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税征收额度为财产继承税评估值的0日本政府为什么要⛾出台这样的经济政策?日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了?这意味着日本经济由此开☱🖿始步入“泥潭”吗?又如何看待日本经济“空白”的十年呢?
在房价,股价一路高涨,日本经济一片繁荣的90年3月27日,日本银行出台了《控制不动产融资总量🜋🀥的通知》,这一《🐅♉🆧通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”,房价,股价掉头下跌。当年8月,日本银行又把短期贷款利率上调到。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税🏈😊⛑,让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜,高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段,每年0的地价税竟然超过商品利润的20%,地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本政府为什么要出台这样的金融政策,是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么,在楼市、股市已经开始暴跌的92年,大藏省为什么还要出台地价税,让🜅不动产🉈🅖业丝毫得不到喘息的机会呢?
有不少人认为:90年之后的几年,日本政府一连的经济政策把日本经济推入🎣💹🖯不能自拔的“泥潭”,让整个日本经济出现“空白🏎😾”的十年90年中期-年
准确地说:不是90年的政策有问题,而是85年日本全面开放不动🟑🜠产市场,寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年🄲🁜89年·日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
房🞱🗸地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物,房地产价🐷🄟⚘值脱离了实体经🟔🜹济的支撑就被认为是泡沫。
但是,房地产泡沫一定会崩溃,或者说房地产泡🆆🍗沫一定要以房价暴跌的方式来🎣💹🖯结束·这在🎖👈经济学上是找不到依据的。
脱离了实体经济支撑的房地🈖⚀🎓产泡沫一定要被捅破吗?答案也是不一定的。
在经历了房地产泡🈰🁼沫崩溃的日本学术界比较主流的观🖇点是:房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社🄪⛽☍会因素来决定。那么,日本为什么要捅破泡沫呢?
进入上个世纪80年代,伴随华夏的大门🟑🜜🂾开放,一直持续繁荣的日本经济也👣进入了鼎盛期。
但是,华夏及其它发展华夏家的彩电、冰箱等生产线的投产,让日本政府清楚的看到🌮🂡🐘了,发展华夏家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前·日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的🝕🖪路,已经看到了尽头。
在日本政府意识到了日本所面临的困境,但且还没有找到应对方法的时候,“广场协议”更是给了日本当头一棒。🈳使♊得给日本经济带来繁荣的制造业,陷入了既要与发展华夏家的低价格抗争,又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长,必须寻找新的经济增长点。
不动产!让日本人已经🚙鼓鼓的腰包去投资不动产,无🖇疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场·对日本农村的地主是一个最大的利好,当时执政党自民党的最大支持者就是以地主为核心的农协。
85年9月的“广场协议”签署后,本来就已经担心日元贬值的日本国民·对于政府诸多的不动产优🞆惠政策🔭,就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港,把大笔资金投入不动产市场。
当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间,一个潘多拉盒子——保有需求丨被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的🏎😻改变,由丨使用需求丨转向保有需求后果也就可想而知了。再加86年高达互数的货币增发量,到了87年,在绝大部分日本眼里,土地已经成了最值得保有的资产。
面对如此之大的市场需求,日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下银行对土地抵押融🞍💵资是按土地评价值的70%贷出,北海道拓值银行以%提供融🙄资,由此可见土地在银行眼里已经🞍💹成了金矿。
随着日本不动产价格的急速攀升,投向不动产的资金也越来越多,全国的不动产开发项目一个赛过一个大,整个日本♊“莺歌🐅♉🆧燕舞”连银座😖这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
但另一面,正在🚪🖉🐯建设的第二东名高速因地🟑🜜🂾价高涨,计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化🞆。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。
88年🎓🐮,不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重🂅🌖⚯工、日立电机等等这些🔷🅌🅆日本实体经济的领头羊再也按耐不住,开始大举进入不动产业。